论文提要：

本文分为三个部分，第一部分为担保型房屋买卖合同之界定及争议，主要对本文所论的担保型房屋买卖合同进行界定，并提出担保型房屋买卖合同目前存在争议为其本质为何。第二部分为担保型房屋买卖合同的本质界定，主要阐明笔者观点，担保型房屋买卖合同属代物清偿预约，主要对代物清偿预约这个概念进行论述并对担保型房屋买卖合同属代物清偿预约这一观点的合理性进行分析。第三部分为担保型房屋买卖合同的效力评价，通过将担保型房屋买卖与通谋虚伪行为进行比较，得出其通谋虚伪行为构成要件的结论，从而依据通谋虚伪行为效力评价规则对担保型房屋买卖合同进行效力评价，伪装行为房屋买卖合同无效，隐藏行为代物清偿预约约定，笔者认为，其符合合同生效的一般要件，不属于流押条款，应属有效。全文共字8959字。

主要创新观点：

对本文论述的担保型房屋买卖合同，学术领域对其是否因违反流押禁令而无效亦展开了广泛争论，相关司法解释及会议纪要均回避了对该类合同效力的评价。本文中，笔者认为担保型房屋买卖合同符合通谋虚伪行为的构成要件，对其的效力评价可参照通谋虚伪行为的效力评价理论，并以此作出论述，担保型房屋买卖合同作为伪装行为的房屋买卖合同无效，作为隐藏行为的代物清偿预约效力应依照相关法律规定认定，鉴于物清偿预约约定不属于流押条款，应属合法有效。

以下正文：

以物抵债在现实生活中十分普遍，法院审理的民商事案件中亦时常出现以物抵债相关的纠纷，所用的抵债物一般都是房屋。司法实践中，最常见的主要有两种类型，其一是当事人间存在债权债务关系，在债务履行期限届满后，因债务人无法按约履行债务，当事人间签订合同约定由债务人转移房屋所有权以抵债，因债务人拒不履行转移房屋所有权之义务，债权人起诉要求履行；其二是当事人间存在债权债务关系，在债务履行期限届满前，为达到担保债务履行之目的，当事人间签订房屋买卖合同，约定若债务人无法按约履行债务，则债权人有权要求债务人转移房屋所有权以抵债，在债务履行期限届满后，债务人无法按约履行债务，又拒不履行转移房屋所有权之义务，债权人起诉要求履行。上述第一类案例中的合同一般称之为以房抵债合同；第二类案例中的房屋买卖合同，最高人民法院称之为“名为买卖，实为担保”，在学术领域存在多种称谓，如“后让与担保”、“担保型买卖”、“买卖型担保”，笔者认为，该类合同之外在表现形式为房屋买卖合同，担保只是其订立目，故称之为“担保型房屋买卖合同”较为适宜。

对以房抵债合同，在我国合同法体系中非有名合同，在合同法及相关司法解释中均未直接提及，但《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称《八民会纪要》）对此作了相关规定，肯定了房屋所有权已实际转移的以房抵债合同的效力，对房屋所有权尚未实际转移的以房抵债合同的效力，未作明确，但在之后的《第九次全国法院民事商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会纪要》）对此作了规定，在经审查不存在恶意损害第三人合法权益、避免虚假诉讼的前提下，对房屋所有权尚未实际转移的以房抵债合同，可支持要求交付房屋房屋的诉请。可见，对以房抵债合同的效力评价，目前已无太大争议。

反观担保型房屋买卖合同，学术领域对该类合同之本质争议较大，存在多种解释论，如让与担保说、后让与担保说、不动产抵押说、选择之债说、债之更改说等，对其是否因违反流押禁令而无效亦展开了广泛争论。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷司法解释》）及《九民会纪要》均作了相关规定，都认为应当按原债权债务关系提起诉讼，经释明拒绝变更诉讼请求的则驳回诉讼请求，均回避了对买卖合同效力的评价，可以说对学术领域广泛争议的焦点问题未作有效回应。综上，笔者希望能借由本文对担保型房屋买卖合同的本质进行界定，对其效力作出评价。

一、担保型房屋买卖合同之界定及争议

本文论述均指向担保型房屋买卖合同，故首要的，就是要对担保型房屋买卖合同进行界定，本章主要是对本文所指向的担保型房屋买卖合同进行界定，并阐述目前担保型房屋买卖合同所存在之争议，以引出下文论述。

（一）担保型房屋买卖合同之界定

笔者认为本文所论的担保型房屋买卖合同主要包含以下三要件。

1.合同当事人间之在先债务

担保型房屋买卖合同的命名系因为该类房屋买卖合同的订立具有担保功能，担保则必有被担保之债，本文统称为“在先债务”。这里的在先债务可以是多种形式的债权债务关系，如房地产开发商结欠工程款无力支付，为担保工程款的履行与施工单位签订担保型房屋买卖合同，或买卖合同买方无力支付货款，为担保该货款的履行与卖方签订担保型房屋买卖合同，司法实践中最为常见的在先债务为借款关系，借款人向出借人借款，为担保还款义务的履行与出借人签订担保型房屋买卖合同。

2.房屋买卖合同之形

    司法实践中，担保型房屋买卖合同的订立往往在于为在先债务的履行进行担保，在在先债务无法按约履行时，为了担保目的的顺利实现，需要房屋买卖合同之形，一则债权人可以依据房屋买卖合同约定要求债务人交付房屋，二则担保目的的最终实现有赖房屋所有权由债务人向债权人转移，房屋作为不动产，所有权的转移需经过登记方才具有对抗第三人的效力，而房管部门对房屋产权的变更登记又需以房屋买卖合同为依据。综上，担保型房屋买卖合同担保目的的实现需表象上的房屋买卖合同，故担保型房屋买卖合同必存在房屋买卖合同之形。

3.房屋买卖合同之以房抵债约定

    担保型房屋买卖合同订立目的在于提供担保，故其合同约定往往相较一般房屋买卖合同存在不同之处。本文所论的担保型房屋买卖合同即指存在以房抵债约定的房屋买卖合同，表现为在房屋买卖合同中约定在先债务无法按约履行时，债权人有权要求债务人转移房屋所有权以抵债。值得一提的是，司法实践中亦会遇到部分当事人在订立担保型房屋买卖合同时不明确约定在先债务无法按约履行为时以房抵债，此时即需通过审理探究当事人真实意思，以确定合同属一般房屋买卖合同抑或担保型房屋买卖合同，鉴于此种确定涉及案件的事实认定问题，在此处不作赘述。

    综上可见，本文所论担保型房屋买卖合同是指存在在先债务的当事人订立的约定如在先债务无法按约履行，则债权人有权要求债务人转移房屋所有权以抵债的房屋买卖合同。

（二）担保型房屋买卖合同之争议

对担保型房屋买卖合同的定性即其本质存在多种解释，引发了广泛争论，从司法机关到各大学者均发表了不同看法，经笔者整理发现主要包括以下几种解释。司法层面，《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适》一书中将担保型房屋买卖合同以让与担保解释；[1]《民间借贷司法解释》出台前，《最高人民法院公报》 2014年第12期刊载的朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司（以下简称嘉和泰公司）商品房买卖合同纠纷一案裁判摘要中的论述衍生出了担保型房屋买卖合同构成选择之债这一解释论；高治法官在《担保型买卖合同纠纷的法理辨析与裁判对策》一文认为担保型房屋买卖合同属代物清偿预约；[2]亦有部分法院判决以债之更改说解释担保型房屋买卖合同。学术领域，杨立新教授在《后让与担保：一个正在形成的习惯法担保物权》一文中认为担保型房屋买卖合同系以房屋买卖合同设置了担保，该种担保是一种类似于让与担保的新型物的担保，其称之为后让与担保；[3]在杨立新教授《后让与担保：一个正在形成的习惯法担保物权》一文发表后，董学立教授发表了《也论“后让与担保”——与杨立新教授商榷》一文予以反驳，其认为担保型房屋买卖合同设置的担保虽属物的担保，但不是一种新型物的担保，本质上属不动产抵押的一种。[4]

二、担保型房屋买卖合同的本质界定

（一）代物清偿预约之概述

代物清偿在德国、日本、我国台湾地区的民法中均有规定，我国民法体系尚未有此概念。我国台湾地区学者史尚宽认为，所谓代物清偿，是指债权人受领他种给付以代替原定给付，而是债之关系归于消灭的合同。[5]我国台湾地区学者黄茂荣认为，债务人以提出他种给付代原定之给付为要约，并经债权人以受领的方式为承诺者，该债之标的因而变更，该债务并同时因清偿而消灭，此即代物清偿，其特征为：债务人必须现实为他种给付之提出，并为变更债之标的之要约，而不得以言辞的方式提出，因此，代物清偿具有要物性。[6]崔建远教授在《以物抵债效力的司法裁判规则》一文中亦对代物清偿概念作了明确，其认为所谓代物清偿，是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的现象。[7]

关于代物清偿预约，我国台湾地区学者孙森焱认为，代物清偿预约是指当事人约定，债务人不履行债务时，债权人或债务人得请求以特定标的物为代物清偿，非要物契约，与代物契约自属有间。[8]同是我国台湾地区的学者郑玉波认为，代物清偿预约者，乃债务成立时，当事人附带约定，将来如不履行时，得以他种给付代替原定给付之契约，此项预约系成立于原债务发生之初，而代物清偿乃成立于原债务清偿之际。[9]

（二）代物清偿预约说之合理性分析

首先需明确，担保型房屋买卖合同不能解释为代物清偿，主要理由有如下三点：其一，代物清偿的目的在于清偿债务，担保型房屋买卖合同订立的目的在于担保债务的履行；其二，代物清偿基于其清偿债务的目的，发生时间一般在债务履行期限届满后，担保型房屋买卖合同基于其担保债务履行的目的，订立时间一般与债务成立同时或债务履行期限届满前；其三，从上文代物清偿的概念看，代物清偿属要物合同，须“现实为他种给付”，该观点得到普遍认同，而担保型房屋买卖合同的订立并不伴随房屋所有权的转移。

从上述我国台湾地区学者孙森焱、郑玉波对代物清偿预约的定义看，代物清偿预约主要有以下构成要件：当事人间存在在先债务；当事人可请求代物清偿；当事人约定请求代物清偿的前提是在先债务不履行。担保型房屋买卖合同关系中，当事人存在在先债务，当事人约定债权人有权要求债务人转移房屋所有权以抵债，此处的转移房屋所有权即属“他种给付”，抵债即属“代替原定给付”，转移房屋所有权以抵债即属代物清偿，转移房屋所有权以抵债的前提是债务人未能按约履行在先债务。可见，担保型房屋买卖合同关系与代物清偿预约构成要件相符。

预约，指约定将来订立一定合同的合同，基于该预约而订立的合同称为本约，因而预约是一种债权合同，以订立本约为其债务的内容。[10]在担保型房屋买卖合同关系中，担保型房屋买卖合同即约定将来订立代偿清偿合同，故担保型房屋买卖合同属预约合同，代物清偿合同属基于预约而订立的本约合同。预约债务人负有订立本约的义务，根据担保型房屋买卖合同的约定，若债务人无法按约履行在先债务，则负有转移房屋所有权以抵债的义务，转移房屋所有权以抵债本质上即属代物清偿，债务人负有的义务正是订立代物清偿合同这一本约的义务，担保型房屋买卖合同作为代物清偿预约合同，其最终的履行结果正是订立代物清偿合同这一本约，若债务人拒不履行，债权人亦可选择行使法定的合同解除权或追究违约责任。值得一提的是，担保型房屋买卖合同的约定还为本约的订立设置了前提，即债务人无法按约履行在先债务，若债务人按约履行在先债务，则不再附有订立代物清偿合同这一本约的义务。

综上，笔者认为，担保型房屋买卖合同属代物清偿预约。

三、担保型房屋买卖合同的效力评价

本部分主要通过同谋虚伪行为效力评价理论对担保型房屋买卖合同伪装行为、隐藏行为分别作出效力评价，论述的重点在于隐藏行为代物清偿预约的效力评价。

（一） 担保型房屋买卖合同与通谋虚伪行为

笔者认为，通过对通谋虚伪行为理论的研究可见担保型房屋买卖合同符合通谋虚伪行为的构成要件。

1.通谋虚伪行为理论概述

    关于通谋虚伪行为，朱庆育教授在其《民法总论》一书中作了相关论述，其认为通谋虚伪行为是意思保留的一类，另一类是单独虚伪行为；通谋虚伪行为需要双方当事人合作而成，披有真假两项意思表示的外衣，其中，虚假的意思表示浮现于表面（表面行为）而为外人所知，真实的意思表示则被隐藏（隐藏行为），成为双方当事人“心照不宣”式的秘密。[11]

    在《民法总则》颁布前，我国民法体系中并未直接引入通谋虚伪行为理论，只是在《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）中规定了恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效，在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）中规定了以合法形式掩盖非法目的的合同无效，与通谋虚伪行为存在一定程度的相似重合。至《民法总则》第一百四十六条正式引入了通谋虚伪行为理论，《<中华人民共和国民法总则>条文理解与适用》一书中对通谋虚伪行为亦作了定义，即行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为，包含两个行为，一是伪装行为，即行为人和相对人通谋表示虚假意思的行为，二是隐藏行为，即被伪装行为所掩盖的，代表行为人和相对人真实意思的行为。通谋虚伪行为应具备四个构成要件：一是须有意思表示，二是须表示与内心目的不一，三是须有虚伪故意，四是须行为人与相对人通谋实施。[12]

2.担保型房屋买卖合同符合通谋虚伪行为构成要件

    前文已述，担保型房屋买卖合同的外在表现形式是房屋买卖合同，但之所以在房屋买卖合同前冠以“担保型”，即是因为形式上的房屋出卖人没有出卖房屋之意思，其签订房屋买卖合同的目的在于，在其无法按约履行在先债务时，转移房屋所有权以抵债，形式上的房屋买受人亦没有买受房屋之意思，其签订房屋买卖合同的目的在于，在形式上的房屋出卖人无法按约履行在先债务时，有权要求其转移房屋所有权以抵债。

    比照《<中华人民共和国民法总则>条文理解与适用》一书中对通谋虚伪行为的定义及构成要件的论述，担保型房屋买卖合同符合通谋虚伪行为的构成要件。

对须有意思表示这一要件，是一切民事法律形为均具备的基本要件，担保型房屋买卖合同亦有意思表示，即在债务人无法按约履行在先债务时，向债权人转移房屋所有权以抵债。

    对须表示与内心目的不一这一要件，是通谋虚伪行为与意思、表示一致的民事法律行为的主要区别，担保型房屋买卖合同中外在表现是房屋买卖，内心目的是在先债务无法按约履行时的代物清偿。

    对须有虚伪故意这一要件，是通谋虚伪行为与无意的意思、表示一致的民事法律行为的主要区别，担保型房屋买卖合同关系的当事人将在先债务无法按约履行时的代物清偿表示为房屋买卖，主要原因系规避代物清偿预约的效力争议，且代物清偿属以物抵债合同，据此无法在房管部门办理房屋所有权转移登记，签订房屋买卖合同是为实际履行中的房屋所有权变更登记需要，无论原因为何，虚伪表示均系当事人故意为之，绝非无意。

    对须行为人与相对人通谋实施这一要件，是通谋虚伪行为与单独虚伪行为的主要区别；在此处有必要首先明确单独虚伪行为的定义，单独虚伪行为即虚假的意思表示由表意人单方作出，相对人无论是否知情，皆未参与虚假意思表示之形成与作出，其与通谋虚伪表示不同，在作出非真意表示时，仅有表意人一方参与，亦不存在表面行为与隐藏行为之双层结构，行为人仅实施了一项表意行为，单独虚伪表示分内心保留与非诚意表示两类；[13]担保型房屋买卖合同的签订，系双方当事人合意的结果，无论是以房屋买卖合同所作的伪装，还是对代物清偿预约所作的隐藏，均是双方当事人通谋实施。

（二）担保型房屋买卖合同的效力评价

笔者认为，鉴于担保型房屋买卖合同符合通谋虚伪行为的构成要件，故担保型房屋买卖合同的效力评价应依据通谋虚伪行为的效力评价理论，分别对伪装行为、隐藏行为进行效力评价。

1.通谋虚伪行为效力评价

    《德国民法典》第一百七十七条即关于通谋虚伪行为效力评价的相关规定：“向对方作出的意思表示，若双方同意只是虚假作出，无效。表面行为背后隐藏他项法律行为者，该隐藏行为适用相应的规定。”朱庆育教授引用了《德国民法典》第一百七十七条之规定，其认为，通谋虚伪行为既然包含两层行为，效力即需分别观察；首先，表面行为无效，原因在于：该“意思表示”所指向的法律效果非当事人所欲求，且双方已就此达成合意，若为有效，显属效果加强，与私法自治相悖，表面行为由双方通谋有意作出，非一方意志自由受到侵害需要矫正或意思表示存在单方错误的问题，不存在撤销的问题，该伪装行为与第三人无关，故效力不必待定；其次，隐藏行为未必无效，隐藏行为虽不为外人所知，却是当事人真正的意思表示，其效力依一般规则确定。[14]

    《民法总则》第一百四十六条对通谋虚伪行为的效力规定，与《德国民法典》第一百七十七条之规定基本一致，将通谋虚伪行为区分为伪装行为与隐藏行为分别作出效力评价，以虚假的意思表示实施的伪装行为，无效，以虚假的意思表示隐藏的隐藏行为，依照相关法律规定处理。

根据通谋虚伪行为的效力评价理论，对担保型房屋买卖合同进行效力评价，应先区分担保型房屋买卖合同包含的内外两层行为，即伪装行为与隐藏行为，后分别进行效力评价。

2.担保型房屋买卖合同伪装行为效力评价

就担保型房屋买卖合同而言，其伪装行为系房屋买卖合同，对此上文已作论述，此处不再赘述，根据通谋虚伪行为的效力评价理论及《民法总则》之规定，伪装行为无效，故担保型房屋买卖合同的外在表现形式即房屋买卖合同无效。对此学术领域、司法领域均并无争议。

3.担保型房屋买卖合同隐藏行为效力评价

    就担保型房屋买卖合同而言，其隐藏行为系代物清偿预约，对此上文已作论述，此处亦不再赘述。根据通谋虚伪行为的效力评价理论及《民法总则》之规定，隐藏行为依照相关法律规定处理，故对担保型房屋买卖合同的内在实质即代物清偿预约的效力评价，应依照相关法律规定。

    代物清偿预约本质上属预约合同，对预约合同的效力评价，我国民法体系中未作特别规定，我国台湾地区学者王泽鉴认为，预约既属债权契约，自应具备契约成立及有效的一般要件。[15]可见，预约合同是否有效，在于其是否符合合同成立及生效的一般要件。就我国合同法体系，合同生效要件主要有三，当事人订立合同时具有相应的行为能力，意思表示真实，订立的合同内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，不损害国家或社会公共利益。[16]以上三要件中，当事人订立合同时具有相应的行为能力这一要件，属合同生效的基础要件，对代物清偿预约而言并无特殊性，无太大论述必要；意思表示真实这一要件，前文已述，代物清偿预约系当事人的隐藏行为，系当事人真实意思表示；订立的合同内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，不损害国家或社会公共利益这一要件，系对代物清偿预约进行效力评价的关键要件。

    就代物清偿预约的效力评价，我国台湾地区学者孙森焱认为，约定代物清偿权在债务人的，即成立任意之债，应认定有效，约定代物清偿权在债权人的，因该约定与流质契约无殊，违反流押禁令，应认定无效。[17]而同是我国台湾地区学者陈自强则有不同见解，其不同意孙森焱关于代物清偿权在债权人属流质契约而无效的观点，其认为，如约定属暴利行为，甚至违反公序良俗或法律强行或禁止规定，则债务人得诉请法院撤销该契约，或主张无效，若无此等特殊情事，一律认为无效尚待推敲，以不动产让与担保为例，用于担保的不动产转移登记至债权人名下成立让与担保，若该让与担保亦不认定无效，具有担保功能的代物清偿预约，仅约定债务人于债务不履行时，负有转移不动产所有权之义务，当事人于此约定时，债务人仍为物权之主体，相较于设定不动产让与担保，似较为有利，如尽以为无效，似有失轻重，故其认为代物清偿预约应属有效。[18]

    综上可见，代物清偿预约效力评价的争议焦点即在于代物清偿预约是否违反流押禁令，其实无论以何种学说解释担保型房屋买卖合同，在进行效力评价时，其是否违反流押禁令均是热议焦点，上述朱俊芳与嘉和泰公司商品房买卖合同纠纷一案中，最高人民法院亦认为案件争议焦点为当事人间约定是否违反《物权法》禁止流押的规定。

    禁止流押最早起源于罗马法关于禁止暴利的思想，此后在世界范围内得到广泛适用，是大部分大陆法系国家和地区的传统。《物权法》第一百八十六条及《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第四十条规定即属我国禁止流押的规定，对担保型房屋买卖合同形态下的代物清偿预约的效力如何评价，主要即在于判断约定是否违反流押禁令。

    在此，笔者首先明确自身观点，笔者赞同陈自强先生的观点，虽然担保型房屋买卖合同隐藏的代物清偿预约可能因各种原因存在无效、可撤销的特殊情形，对此下文会作具体论述，但代物清偿预约本身并不违反流押禁令，其并不因流押禁令无效，具体理由见下文论述。

    (1）流押条款限缩解释的否定

    首先需要说明的是，虽然笔者对担保型房屋买卖合同形态下的代物清偿预约是否违反流押禁令持否定意见，但不表示笔者赞同所有否定违反流押禁令之理由，最典型的就是流押条款限缩解释。陈本寒教授认为，流押禁令与流质禁令未规定在《物权法》担保物权一章，可见两者并非规制担保物权的一般条款，仅是针对抵押权和质权。[19]不少文章引用陈本寒教授上述观点，认为流押禁令不能规制担保型房屋买卖合同约定。

    笔者不能认同上述观点，主要理由如下：

    其一，流押条款限缩解释主要基于流押禁令与流质禁令规定位置作出推断，笔者认为，立法者进行该种立法体例安排的原因并非在于将流押禁令与流质禁令限定在抵押和质押关系，而是因为我国物权法体系认可的担保物权除抵押权、质权外还有留置权，留置权的行使规制不存在流押、留质该类禁令，在该种情况下，将流押禁令与流质禁令规定在担保物权一章涵盖留置权在内存在不妥之处。

    其二，从《物权法》第一百八十六条禁止流押及第二百一十一禁止流质之规定内容看，其表述均为不得约定债务人不履行到期债务时财产归债权人所有，可见法律禁止的并非单纯止于流押或流质行为，而是该类条款，这才是真实的立法目的。

    其三，流押条款与流质条款之所以被禁止，其法理基础在于，该类条款有违民法公平原则及平等原则，大部分时候危及的并非单个债务人之权益，造成单个债务人处于不利境地，还可能损害众多第三人之利益，对该类条款的适用若不加以限制，严重的甚至会破坏市场公平交易秩序，基于此，流押禁令与流质禁令不应限缩解释为仅适用于抵押权与质权范畴。

    （2）代物清偿预约约定与流押条款的辨析

    从《物权法》第一百八十六条及《中华人民共和国担保法》第四十条的规定看，流押禁令所禁止的流押条款是指抵押人与债务人关于“债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的约定，而代物清偿预约合同约定的是“债务人不履行到期债务时向债权人转移房屋所有权以抵债”，前者是直接约定抵押财产“归债权人所有”，后者是约定“向债权人转移”房屋所有权以抵债，该两种约定看似相似，实则存在本质区别。

    结合上文中朱庆育教授对处分行为与负担行为的定义看流押条款与担保型房屋买卖合同隐藏的代物清偿预约约定，显然，流押条款的“归债权人所有”之约定属处分行为，而担保型房屋买卖合同隐藏的代物清偿预约约定的“向债权人转移”之约定属负担行为，故并不属流押条款，流押禁令禁止的是处分行为而非负担行为，故担保型房屋买卖合同隐藏的代物清偿预约并不违反流押禁令。

结语

    综上，本文所论的担保型房屋买卖合同是指存在在先债务的当事人订立的约定如在先债务无法按约履行，则债权人有权要求债务人转移房屋所有权以抵债的房屋买卖合同。对担保型房屋买卖合同本质的界定及效力评价一直存在广泛热议,尚无明确定论。就担保型房屋买卖合同的本质界定，笔者认为其并不属于让与担保、后让与担保、不动产抵押此类物权担保，亦不属于选择之债及债之更改，而是属代物清偿预约。担保型房屋买卖合同符合通谋虚伪行为的构成要件，对其的效力评价可参照通谋虚伪行为的效力评价理论，作为伪装行为的房屋买卖合同无效，作为隐藏行为的代物清偿预约效力应依照相关法律规定认定。无论以何种学说解释担保型房屋买卖合同，其是否违反流押禁令均是热议焦点，鉴于物清偿预约约定不属于流押条款，不违反流押禁令，应属合法有效。